Immobiliare in pesante calo in scia crollo mercati e dazi

Si chiude una settimana di grandi sofferenze per i titoli del comparto immobiliare, quotati a Piazza Affari e, in Europa, con l’escalation della guerra commerciale innescata dai cosiddetti dazi “reciproci” del presidente statunitense Donald Trump: ultima mossa quella di Pechino che ha risposto all’innalzamento dei dazi americani, portati al 145%, con un aumento ritorsivo al 125%. Gli animi a metà settimana si sono un po’ sollevati in scia alla decisione del tycoon di mettere in pausa, per 90 giorni, i nuovi dazi per tutti i Paesi, tranne la Cina, ma sullo sfondo restano le persistenti preoccupazioni per gli effetti che la politica commerciale dei dazi statunitensi potrà avere sull’economia globale.

L’andamento del settore in Borsa

Il settore immobiliare sulla piazza milanese ha vissuto una settimana fortemente ribassista con l’indice FTSE Italia All Share Real Estate che porta a casa una discesa del 3,4%, limitando il calo rispetto a quanto registrato dal comparto, a livello europeo, con l’indice Stoxx 600 Real Estate in flessione del 7,2%.

I titoli immobiliari quotati a Milano

Fra le società immobiliari quotate a Piazza Affari, IGD segna un calo del 4,5%, seguita da Gabetti in frenata del 3%. Giù, inoltre, Aedes (-1,1%) e Abitare IN (-0,8%). Dal lato dei rialzi, si posizionano Risanamento in salita del 4,9% e Brioschi del 4,2%.

I dati macroeconomici

Sul fronte macroeconomico, in USA rimbalzano le domande di mutuo. Nella settimana al 4 aprile 2025, l’indice che misura il volume delle domande di mutuo ipotecario registra un incremento del 20%, dopo il decremento dell’1,6% della settimana precedente. L’indice relativo alle richieste di rifinanziamento è salito del 35,3%, mentre quello relativo alle nuove domande è salito del 9,2%. La Mortgage Bankers Associations (MBA), ha indicato che i tassi sui mutui trentennali sono scesi al 6,61% dal 6,70% precedente.

Il calo generalizzato dei tassi, legato all’incertezza economica e alla volatilità dei mercati, ha spinto molti mutuatari ad agire rapidamente, ha spiegato Joel Kan, vice capo economista di MBA. Il valore medio di un mutuo per rifinanziamento è salito a 399.600 dollari, il secondo più alto registrato dal sondaggio. La quota di richieste di rifinanziamento ha raggiunto il 43,6% del totale, in crescita rispetto al 38,6% della settimana prima. Il tasso medio sui mutui jumbo (prestiti ipotecari che superano i limiti stabiliti dalle agenzie federali USA) è sceso al 6,65%, quello su prestiti garantiti dalla Federal Housing Administration al 6,33%, mentre il tasso sui mutui a 15 anni è calato al 5,93%. Anche i mutui a tasso variabile (ARM) hanno visto un calo dei tassi e rappresentano ora l’8,6% delle richieste totali.

I prezzi delle case nel Regno Unito sono scesi dello 0,5% a marzo 2025 (rispetto allo -0,2% di febbraio e al +0,2% atteso dagli analisti), secondo l’Halifax House Price Index. Il prezzo medio degli immobili è ora di 296.699 sterline (rispetto alle 298.274 sterline del mese precedente). La crescita annuale rimane al +2,8%, invariata rispetto a febbraio. “I prezzi delle case sono aumentati a gennaio, poiché gli acquirenti si sono affrettati a battere la scadenza della stamp duty di marzo – ha detto Amanda Bryden, responsabile dei mutui di Halifax – Tuttavia, con la conclusione di tali accordi, la domanda sta tornando alla normalità e le nuove domande stanno rallentando. I nostri clienti hanno completato più vendite di case a marzo che a gennaio e febbraio messi insieme, incluso il giorno più intenso mai registrato. Dopo questa esplosione di attività, i prezzi delle case, che rimangono vicini ai massimi storici, sono non sorprendentemente scesi il mese scorso”. “Guardando al futuro, i potenziali acquirenti devono ancora affrontare le sfide della nuova normalità di costi di prestito più elevati, una fornitura limitata di proprietà disponibili tra cui scegliere e una prospettiva economica incerta – ha aggiunto – Tuttavia, con ulteriori tagli del tasso di base previsti insieme a una crescita positiva dei salari, l’accessibilità ai mutui dovrebbe continuare a migliorare gradualmente e pertanto prevediamo ancora un modesto aumento dei prezzi delle case quest’anno”.

Studi di settore

Nel 2024 è aumentata la quota di mutuatari over 36, che oggi rappresentano il 52,9% del totale. Un cambiamento che riflette fattori sociali ed economici: l’età media per l’acquisto della prima abitazione è salita a 38,3 anni, mentre il prezzo delle case ha registrato un incremento del +10% nel 2024. In parallelo, cresce anche il numero dei mono richiedenti che accendono un mutuo a elevato LTV, arrivando al 49% del totale, segno di un cambiamento che vede la crescita dei nuclei composti da una sola persona. È la fotografia scattata da Qualis Credit Risk nel “Report sui mutui a elevato loan-to-value nel 2024” che mostra come queste soluzioni di finanziamento, che coprono più dell’80% del valore dell’immobile, rappresentino sempre più un supporto fondamentale per l’acquisto della prima casa, non solo per le fasce più giovani. Nonostante il reddito medio per singolo mutuatario sia salito a 23.000 euro (+6,4% rispetto al 2023), il potere d’acquisto fatica a tenere il passo con l’incremento del prezzo medio degli immobili, che nel 2024 è arrivato a 142.000 euro. I mutui a tasso fisso restano la scelta preferita dall’84% dei mutuatari, grazie alla stabilità delle rate. La durata media dei finanziamenti si attesta sui 28 anni, confermando la tendenza a diluire nel tempo l’impegno economico per rendere le rate più sostenibili. La riduzione dei tassi di interesse ha inoltre favorito un incremento dell’importo medio finanziato, in aumento del 12% rispetto al 2023. La rilevanza delle soluzioni a elevato LTV cresce ulteriormente in riferimento agli immobili ad alta efficienza energetica o da ristrutturare. I dati sui cosiddetti mutui green, infatti, mostrano un prezzo medio di acquisto di un’abitazione “verde” superiore del 40% rispetto a un mutuo tradizionale, con un importo di finanziamento mediamente più alto del 35%. Sul piano geografico, le erogazioni si concentrano principalmente nelle regioni più popolose: la Lombardia guida con il 25,1%, seguita dal Piemonte (11,6%) e dal Lazio (10,2%). Le grandi città vedono un aumento sia delle compravendite che dei prezzi, con Milano che registra un costo medio delle abitazioni superiore del 41% rispetto alla regione, toccando i 259.000 euro. Roma e Genova si distinguono per l’elevata concentrazione delle compravendite, totalizzando più del 50% del totale delle rispettive regioni. Inoltre, Genova è l’unico capoluogo in cui il prezzo medio è inferiore a quello regionale, con un valore più basso del 12% rispetto alla media ligure. Per quanto riguarda la modalità di sottoscrizione, il canale diretto si conferma il più utilizzato, con il 60% dei mutui erogati direttamente dalle banche senza intermediari, tendenza che riflette una fiducia consolidata, da parte di chi acquista casa, nei confronti degli istituti bancari. “L’adozione di strumenti finanziari in linea con le esigenze di mercato è fondamentale affinché le persone siano supportate nel raggiungimento di obiettivi importanti come l’accesso alla casa di proprietà – ha dichiarato Vittorio Bruno, Commercial and Underwriting Head, Italia di Qualis Credit Risk –. Gli operatori finanziari sono chiamati a rispondere ai cambiamenti del mercato con soluzioni adeguate ai bisogni emergenti. Studiare le dinamiche di settore e coglierne le evoluzioni è il primo passo essenziale per affrontare le sfide del futuro di una società che continua a cambiare”.

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato le compravendite realizzate dalle agenzie presenti sul territorio nazionale. Nel 2024 il 19% degli acquisti è stato realizzato per investimento, percentuale in lieve calo rispetto al 2023. Dopo gli aumenti evidenziati nel 2022 e nel 2023, si registra quindi una inversione di tendenza.